Uitleg berekening WOZ-waarde

Hoe bepalen we de WOZ-waarde voor woningen?
Voor onze deelnemende gemeenten bepalen wij ieder jaar de WOZ-waarde van alle onroerende zaken. Dit is een uitgebreid proces waarover we graag uitleg aan u geven.

De uitleg die we geven is algemeen. Wilt u de opbouw van de WOZ-waarde van uw woning weten? Log dan in op de digitale balie met uw DigiD en bekijk het taxatieverslag. Op de website van de Waarderingskamer staat veel informatie over de manier waarop de WOZ-waarde wordt berekend. De Waarderingskamer beoordeelt elk jaar de uitvoering van de taxaties van onroerende zaken. 

Hoe bepalen we de WOZ-waarde voor niet-woningen?
Lees hier hoe de WOZ-waarde voor niet-woningen wordt berekend.

Hoe ziet het proces van een WOZ-waarde bepalen voor woningen eruit?
Het proces van de WOZ-waarde bepalen bestaat grofweg uit drie stappen: een marktanalyse, de waardebepaling, de modelwaarde controleren.

 

We beginnen met het verzamelen van verkoopprijzen van alle woningen in ons belastinggebied. Wij ontvangen die verkoopprijzen via het Kadaster. Die verkopen onderzoeken we. We bepalen of we een verkoopprijs kunnen gebruiken voor het bepalen van de WOZ-waarde van andere woningen in de buurt. Daarom verzenden wij koop-inlichtingenformulieren naar de koper. Zo weten we of er sprake is van bijzonderheden bij de verkoop.

We onderzoeken ook of de kenmerken van de verkochte woningen in ons systeem kloppen. Dat onderzoek naar die kenmerken doen we op verschillende manier. We bekijken verkoopadvertenties, we controleren bouwdossiers van de gemeente en we vragen informatie aan de koper van een woning. Dit onderzoek noemen we ‘permanente marktanalyse’.

De eerste stap van het WOZ-proces is de permanente marktanalyse. We doen die marktanalyse in de waarderingsapplicatie. De taxateur controleert als eerste of de objectkenmerken van de verkochte woning kloppen.

Omdat de WOZ-waarde uitgaat van de vergelijkingsmethode en van de waarde op waardepeildatum, wordt door de taxateur een inschatting gemaakt wat elke verkochte woning waard zou zijn op waardepeildatum. Het indexeren van de transactieprijs naar waardepeildatum is op basis van de bij ons bekende markttendens. Deze tendens kan per locatie, type woning en per prijsklasse afwijken van het gemiddelde. De gemiddelde markttendens van deze gemeente is hieronder schematisch weergegeven:

Gemiddelde waardeontwikkeling.png

De markttendens vormt het uitgangspunt van het indexeren van de transactieprijzen naar waardepeildatum. Dit is niet hoe de oude waarde naar de nieuwe waarde wordt vastgesteld. Wij stellen ieder jaar opnieuw de waarde vast op basis van systematische vergelijking, onafhankelijk van het jaar ervoor.

De woningen worden modelmatig gewaardeerd op basis van de systematische vergelijkingsmethode. In ons systeem zijn vergelijkbare woningen in groepen geplaatst. We maken onderscheid op het gebied van: 

  • waardegebied (dorp, buurt of wijk)
  • soort woning (vrijstaand, twee onder één kap, rij- en of hoekwoning etc.)
  • bouwjaarklasse (vóór 1920, 1920 – 1945 etc.)
  • grootte in gebruiksoppervlakte

Ieder jaar selecteren wij meerdere soortgelijke woningen om uw huis mee te vergelijken. Meestal drie of meer. De woningen hoeven niet precies hetzelfde te zijn maar ongeveer vergelijkbaar. Wij houden rekening met onderlinge verschillen tussen de woningen. Drie van de geselecteerde woningen worden vermeld op het taxatieverslag. Het kan voorkomen dat wij in een eerder jaar dezelfde woning hebben gebruikt om mee te vergelijken. De verkoopprijs is dan wel aangepast naar de waardepeildatum voor het bepaalde jaar. 

Elk jaar wordt de waarde bepaald aan de hand van min of meer vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum verkocht zijn. Daarmee bedoelen we één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum. Hierbij houden we rekening met waardebepalende factoren. 

Bij de waardering van de woning kijken we naar de toestand van de woning op 1 januari van het jaar ervoor. De waardepeildatum ligt altijd één jaar vóór 1 januari van het belastingjaar.

Onderlinge verschillen in grootte en afwerking (voor zover bij ons bekend is) worden door het waarderingssyteem automatisch verrekend. Zo wordt er op de juiste manier rekening gehouden met de onderlinge verschillen. We kunnen kijken tot de voordeur. Is er bij uw woning sprake van bijzondere omstandigheden (zoals bouwkundige gebreken, achterstallig onderhoud of gedateerdheid)? Ziet u deze aanpassing(en) nog niet terug? Neem dan contact met ons op of plan een terugbelverzoek taxateur.

Bij het inschatten van de staat van onderhoud van de woning wordt ook altijd gekeken naar het bouwjaar van de woning: ‘Wat mag u verwachten van een woning uit dit bouwjaar?’ Bij de verkochte woningen die als onderbouwing gebruikt worden is de staat van onderhoud en afwerking bekend. Bij deze woningen is namelijk al onderzoek uitgevoerd tijdens de permanente marktanalyse.

De waarde voor de woononderdelen vindt plaats op basis van grootte in combinatie met de staat van onderhoud, afwerking en de gemiddelde prijs per vierkante meter. Deze wordt berekend op basis van de gekozen verkochte woningen. Als de verkochte woningen veel kleiner zijn dan uw object, dan houden we daar rekening mee.

Bij de waardebepaling krijgen de grond en de bijgebouwen een waarde op basis van grootte, locatie en afwerking (voor zover bij ons bekend). Deze onderdelen vormen samen met de waarde voor de woningonderdelen de modelwaarde.

Bekijk hier hoe de waardebepaling op basis van de vergelijkingsmethode eruitziet.

Een WOZ-waarde is géén exacte berekening. Het blijft altijd een inschatting van het bedrag waar de woning voor verkocht had kunnen worden op de waardepeildatum.

Als laatste controleert een taxateur de modelwaarden die het waarderingssyteem heeft bepaald.  Daarbij wordt onder andere gekeken of de getaxeerde waarden juist zijn in relatie tot een eigen verkoopcijfer rond de waardepeildatum. Wij controleren hierbij op:

  • Een logische waardering
  • Of de onderlinge waardeverhoudingen kloppen
  • Volledigheid

Bij woningen waarbij de WOZ-waarde sterk afwijkt van het jaar ervoor, wordt onderzocht waar deze afwijking vandaan komt. Dit kan meerdere oorzaken hebben, namelijk:

  • Nieuw gebouwde onderdelen (zoals een aabouw, woonruimte of bijgebouw) zijn meegenomen in uw taxatie
  • Uit controle blijkt dat objectkenmerken zijn aangepast (waarbij mogelijk een onderdeel ten onrechte wel of niet was meegenomen of een verkeerde oppervlakte had gekregen).
  • Dat uit de markt blijkt dat bepaalde onderdelen een hogere of juist een lagere waarde zouden moeten krijgen.  
  • Een verandering in de omgeving kan soms leiden tot een hogere of lagere waarde

De taxateur weegt bij de controles af of de modelwaarde moet worden bijgesteld of dat deze vastgesteld kan worden.

In de WOZ spreken we graag over ‘objecten’. Met een object bedoelen we een woning of niet-woning, waarvoor we de WOZ-waarde moeten bepalen. De kenmerken van een object zijn de basis van een WOZ-waarde. 

We onderscheiden twee soorten objectkenmerken in de WOZ: primaire en secundaire objectkenmerken.

Wat zijn primaire objectkenmerken?

Primaire objectkenmerken zijn meetbare kenmerken van een object, zoals:

  • de grootte (inhoud, oppervlakte, perceelgrootte, enz.);
  • het bouwjaar;
  • het adres/de buurt;
  • het type object (bijvoorbeeld een vrijstaande woning, appartement of rijwoning) en
  • welke/hoeveel bijgebouwen (bijvoorbeeld een garage, tuinhuis, dakkapel of balkon) er zijn.

Wat zijn secundaire objectkenmerken?
Secundaire objectkenmerken bevatten een oordeel over het WOZ-object of over de omgeving. De secundaire objectkenmerken zijn onderverdeeld in indicatoren voor: 

  • de kwaliteit (K) 
  • de staat van onderhoud (O) 
  • de uitstraling (U) 
  • de doelmatigheid, bijv. onlogische indeling (D) 
  • het voorzieningenniveau, bijvoorbeeld keuken en sanitair (V) binnen het onderdeel 
  • de ligging (L) van het object 

Deze kenmerken zijn gebaseerd op visuele inspectie van het object in relatie tot het bouwjaar van het object. Wanneer we bij een object niet weten wat de secundaire objectkenmerken zijn wordt uitgegaan van gemiddeld. Er is geen sprake van een bouwkundige keuring van het object.

Met de onderstaande kwalificaties (schaal 1 tot en met 5) wordt het volgende bedoeld: 

5 = uitstekend, luxe materialen

4 = goed 

3 = voldoende/gemiddeld 

2 = matig 

1 = slecht 

Bij een correctie, die afwijkt van indicatie 3, wordt per punt verschil onderstaand percentage verrekend (in onderstaand voorbeeld is gerekend met pecentages die voor Breda gelden): 

Koudv factoren tabel.png


Als voorbeeld: twee rijwoningen naast elkaar zijn identiek, al heeft woning A voor onderhoud een 5, woning B voor Voorzieningen een 2 gekregen en woning C voor Onderhoud een 4 en Voorzieningen een 2 (waarbij alle andere factoren als vanzelfsprekend als gemiddeld zijn ingeschat). De correctie op de onderdeelwaarde wordt dan:

  • woning A:      100% + (2 * +7%)                 = 114%
  • woning B:       100% + (1 * -9%)                  = 91%
  • woning C:       100% + (1 * +7% + 1* -9%)  = 98%
     

image001.jpg

Percentages die gelden voor overige gemeenten

Ratio
Eén van de dingen die we uitrekenen is de ‘ratio’ van verkochte woningen. We delen dan het verkoopcijfer van een woning door de modelwaarde die uit het waarderingsmodel komt. Die formule ziet er zo uit:

Formule ratio.png

uitkomst van die som zou 1 zijn. Dan zijn het verkoopcijfer van een woning en de modelwaarde namelijk precies gelijk aan elkaar. 

Afwijkende ratio’s en transactieruis

De ratio van een verkoopprijs komt heel vaak niet precies uit op 1. Toch wil dat niet zeggen dat de modelwaarde die het waarderingsmodel heeft berekend dan fout is. Slechts een beperkt aantal woningen is op of rond de waardepeildatum verkocht, dus wanneer een verkoopprijs verder van de waardepeildatum tot stand is gekomen zal de ratio in een stijgende of dalende markt afwijken van 1. Daarnaast is er bij iedere verkoop van een woning sprake van transactieruis. Transactieruis wil zeggen dat er sprake is van subjectieve invloeden bij de verkoop van een woning. Een paar voorbeelden van die invloeden zijn:

  • de woning is niet op de markt aangeboden;
  • de informatie die de koper en/of verkoper over de woning hebben (of juist niet);
  • de onderhandelingskwaliteiten van de koper en/of verkoper;
  • emotie die koper en/of verkoper heeft bij het (ver)kopen van de woning.

Door dit soort invloeden kan de verkoopprijs van één woning verschillen van de marktwaarde van de woning. Eigenlijk kan je door de transactieruis ook niet zeggen dat er één juiste WOZ-waarde (marktwaarde) voor een woning is. De marktwaarde zit tussen een minimale waarde en een maximale waarde, dat noemen we de ‘bandbreedte’. 

Om het model te controleren rekenen we ook de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers uit. Valt de gemiddelde ratio van alle verkoopcijfers binnen de bandbreedte? Dan sluiten de modelwaardes die door het waarderingsmodel zijn uitgerekend goed aan op de marktwaarde.

We voeren regelmatig analyses uit op basis van de uitkomsten de marktanalyse, de waardering en de bezwaren. In deze zelfevaluatie onderzoeken we of de modelwaardes aansluiten bij de marktwaardes en waar eventueel het model moet worden bijgesteld. De markt is niet altijd te voorspellen. Wij hebben de taak zo goed mogelijk de markt te volgen.

De Waarderingskamer is een landelijke organisatie die ons controleert en beoordeelt op de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). 

De Waarderingskamer voert diverse uitgebreide controles uit om de kwaliteit van de door ons uitgevoerde werkzaamheden te meten. Dat zijn onder andere controles op verkoopprijzen en modelwaarde, consistentie, onderlinge verhoudingen en volledigheid. Pas wanneer we elk jaar goedkeuring van de Waarderingskamer hebben gekregen mogen wij u de een nieuwe WOZ-waarde verstrekken. 

Wilt u weten hoe de Waarderingskamer oordeelt over het waarderingsproces voor uw gemeente? Lees dan het oordeel van de Waarderingskamer over de kwaliteit van onze taxaties op www.waarderingskamer.nl en vult u bij 'Zoek uw gemeente op' Belastingsamenwerking West-Brabant in.