WOZ informatie

Wat is WOZ?

De Belastingsamenwerking (voor deelnemende gemeenten muv Breda) of de gemeente bepaalt elk jaar de waarde van een onroerende zaak, zoals een woning of een bedrijfspand. Deze waarde wordt vastgesteld in een waardebeschikking op grond van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ-beschikking).

De vastgestelde waarde vormt de heffingsmaatstaf voor de aanslagen eigenarenheffing en gebruikersheffing onroerende-zaakbelastingen (OZB).

De Rijksbelastingdienst en het waterschap ontvangen de WOZ-waarde van de gemeente en baseren daar het eigenwoningforfait respectievelijk de waterschapsomslag op. De WOZ-waarde begrenst ook de hoogte van de fiscale afschrijving op bedrijfspanden. Vanaf 2016 telt de WOZ-waarde ook mee bij het bepalen van de maximale huur van zelfstandige woningen in de sociale (gereguleerde) huursector.

Relatie tussen ontwikkeling WOZ en aanpassing tarieven OZB

Uitgangspunt is dat de gemiddeld geraamde waardedaling op de woningmarkt in een gemeente gedurende het belastingjaar wordt gecompenseerd door verhoging van het tarief van die gemeente met hetzelfde percentage.

De hoogte van de aanslag blijft dan gelijk.
Het gaat altijd om gemiddelden.
Afhankelijk van ligging, woningtype en recent beschikbaar gekomen verkoopcijfers kunnen binnen een gemeente de waardeontwikkelingen afwijken van het geraamde gemiddelde.
Ook gerealiseerde verbouw en nieuwbouw heeft een waarde tot gevolg die uitgaat boven de gemiddelde stijging. 

De waardebepaling

In het kader van de Wet waardering onroerende zaken zijn alle onroerende zaken in Nederland gewaardeerd naar de huidige prijspeildatum 1 januari 2016.

De objectkenmerken

De objectkenmerken van de onroerende zaken zijn geïnventariseerd en vormen de basis van de waardebepaling.

Voor woningen zijn onder meer de volgende objectkenmerken van belang:

  •  het type object (bijvoorbeeld rijwoning, vrijstaande woning, appartement)
  •  de grootte van de woning (m3)
  •  het bouwjaar van de woning
  •  de aanwezigheid en de grootte van de bijgebouwen (garage, berging en dergelijke)
  •  de aanwezigheid en de grootte van de bijzondere kenmerken (dakkapel,
     aanbouw, serre en dergelijke)
  •  de grootte van het (deel)perceel bij een eengezinswoning dat aan het
     object dient te worden toegekend (de toegekende oppervlakte)
  •  de grootte van de tuin bij een meergezinswoning, bijvoorbeeld een flat,  appartementencomplex, beneden- en bovenwoning (voor zover aanwezig)

Voor een niet-woning zijn onder meer de volgende objectkenmerken van belang:

  •  het type object (bijvoorbeeld kantoor, magazijn, werkplaats)
  •  de grootte van de opstallen (m2)
  •  het bouwjaar van de opstallen
  •  het renovatiejaar van de opstallen

Deze objectgegevens zijn door de BWB geïnventariseerd aan de hand van bouwtekeningen en/of opnamen ter plaatse. Bij het bepalen van de grootte van de woning en de niet-woning gaat het om de bruto inhoud en/of oppervlakte. Bruto inhoud wil bijvoorbeeld zeggen dat de berekening van de inhoud geschiedt met inbegrip van de buitenmuren.

Inhoudsberekening

De bruto inhoud van uw woning is door de BWB geïnventariseerd aan de hand van bouwtekeningen en/of opnamen ter plaatse.

Voorbeelden van inhoudsberekeningen vind u hier.

De marktwaarde

De waarde van een woning of niet-woning wordt vastgesteld op de "marktwaarde" oftewel de "waarde in het economische verkeer". Deze waarde kan worden gedefinieerd als de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen. Hierbij moet sprake zijn van meerdere potentiële kopers, hetgeen impliceert dat het gaat om een verkoop van het object aan de meest biedende gegadigde in de staat waarop het object zich bevindt op de waardepeildatum.

Marktgegevens

De BWB verzamelt, registreert en analyseert de gerealiseerde marktgegevens continu. Het voorgaande betekent, dat voor woningen en courante niet-woningen gekeken wordt of een verkoop- en/of verhuurtransactie bruikbaar is. En voor incourante niet-woningen of de gerealiseerde stichtingskosten bruikbaar zijn. Soms zijn er factoren (bijvoorbeeld familietransacties of gedwongen verkoop), waardoor een verkoopcijfer minder goed aansluit op het lokale marktniveau

Waardebepaling woningen

Bij het bepalen van de waarde van een woning in het economische verkeer wordt de zogeheten vergelijkingsmethode gehanteerd. Dat wil zeggen dat de waarde is afgeleid van woningen in dezelfde woonomgeving die sterk lijken op de te taxeren woning. Van deze vergelijkingsobjecten is bekend welke verkoopprijzen er rond de waardepeildatum 1 januari 2016 zijn gerealiseerd. Tussen de te taxeren woning en de woningen waarmee is vergeleken kunnen verschillen bestaan in bijvoorbeeld grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Met deze verschillen is rekening gehouden voorzover deze bekend zijn en objectief gezien invloed op de waarde hebben.
De taxatie in het kader van de Wet WOZ vindt zoveel mogelijk plaats door middel van een modelmatige waardering. 

Waardebepaling courante niet-woningen

Courante niet-woningen worden gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode. Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend, die vervolgens gekapitaliseerd worden met behulp van een kapitalisatiefactor. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van op of rond de waardepeildatum 1 januari 2015 gerealiseerde verkoopcijfers of huurcijfers van objecten die vergelijkbaar zijn.

Waardebepaling incourante niet-woningen

Incourante niet-woningen worden gewaardeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze wordt hoofdzakelijk gehanteerd voor onroerende zaken waarvan geen of weinig transacties op de markt plaatsvinden. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal(len). De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering (gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering (gebaseerd op verandering in economische omstandigheden, verandering in bouwwijze, belemmering in de gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten).
Hotels, recreatieterreinen en benzinestations ontvangen een afzonderlijk verzoek om specifieke informatie aan te leveren. Voor toelichting, zie volgende formulieren.

pdf-icoon.gif Handleiding Inventarisatieformulier Recreatieterreinen

pdf-icoon.gif Toelichting Inlichtingenformulier Tankstations

 

Voorbeeld:

Stel dat de gemiddelde waardeontwikkeling op de woningmarkt in een gemeente een prijsdaling te zien geeft van 3% (het percentage verschilt van gemeente tot gemeente).
De gemiddelde waarde van een woning van € 200.000,-- daalt daardoor naar gemiddeld € 194.000,--.
Om dezelfde opbrengst te kunnen realiseren zal de gemeente uit dit voorbeeld haar tarief moeten verhogen met 3%.
Het voordeel van de waardeverlaging met 3% valt weg tegen een verhoging van het OZB-tarief met hetzelfde percentage.
Veel gemeenten willen bovendien het effect van inflatie ondervangen.
Het tarief wordt dan niet alleen verhoogd als compensatie voor de waardedaling, maar bovendien met een inflatiecorrectie van bijvoorbeeld 2%.
In dat geval bedraagt de gemiddelde verhoging van de OZB-aanslag deze 2%.