Wat is WOZ?

Wat is de wet WOZ?

De wet WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Een onroerende zaak is een woning, bedrijfsruimte of een stuk grond. De waarde van onroerende zaken wordt ieder jaar opnieuw bepaald. Dat doen wij of dat doet uw gemeente. Wij zetten de waarde in een document. Dat heet de ‘WOZ-beschikking’. 

Waarom bepalen we de WOZ?
De WOZ bepaalt de hoogte van:
- Onroerende-zaakbelastingende eigenarenheffing: de belasting voor de eigenaar

  • gebruikersheffing: de belasting voor de gebruiker.  

- Watersysteemheffing

  •   watersysteemheffing eigenaren
  •   watersysteemheffing gebruikers

- het eigenwoningforfait
- de fiscale afschrijving van uw bedrijfsruimte
- de huur in de sociale sector
- de schenk- en erfbelasting
- de overdrachtsbelasting

Daarom geven we de WOZ-waarde door aan de Belastingdienst en het Waterschap. 

Welke kenmerken bepalen de WOZ-waarde?
Bij het bepalen van de WOZ-waarde kijken we naar:

- de waardepeildatum
- de kenmerken (zoals het type, inhoud, bouwjaar, kadastrale oppervlakte en bijgebouwen)
- de marktwaarde
- de marktgegevens

De waardepeildatum
De WOZ-waarde voor belastingjaar 2018 heeft als waardepeildatum 1 januari 2017.  De waardepeildatum is landelijk en ligt altijd een jaar voor het belastingjaar. Dit betekent dat voor het bepalen van de WOZ-waarde gekeken wordt naar de toestand van het object op 1 januari van het belastingjaar, maar naar het waardeniveau van een jaar eerder.

De kenmerken
De kenmerken van een onroerende zaak bepalen mede de hoogte van de WOZ-waarde. Wij halen de kenmerken uit bouwtekeningen, foto’s en/of opname van de onroerende zaak.

Voor een woning gaat het om de volgende kenmerken:

•  het type woning (bijvoorbeeld rijwoning, vrijstaande woning, appartement)
•  de grootte van de woning, inclusief de buitenmuren (m3)
•  het bouwjaar van de woning
•  de bijgebouwen (garage, berging, aanbouw, serre enzovoort) en de grootte daarvan
•  de aanwezigheid van dakkapel(len)         
•  de grootte van het kadastrale perceel
•  de ligging, onderhoudstoestand   

Voor een niet-woning gaat het om de volgende kenmerken:

•  het type (bijvoorbeeld kantoor, magazijn, werkplaats)
•  de grootte
•  het bouwjaar
•  de ligging, onderhoudstoestand

De inhoud
De bruto-inhoud halen we uit bouwtekeningen en/of opname van de onroerende zaak. Bruto-inhoud is inclusief de buitenmuren.

De marktwaarde
De waarde van een onroerende zaak is de economische waarde. De waarde in het economisch verkeer is gelijk aan de prijs die de meest biedende gegadigde zou willen betalen na aanbieding van de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.  

De marktgegevens
Wij verzamelen, registreren en analyseren de marktgegevens continu. Marktgegevens zijn vraagprijzen, verkoopprijzen en huurcijfers van bedrijfspanden.

Hoe bepalen we de WOZ-waarde van woningen?
Voor de WOZ-waarde van woningen gebruiken we de ‘vergelijkingsmethode’.
We vergelijken de woning met woningen in de omgeving die erop lijken en die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hierbij houden we rekening met onderlinge verschillen zoals inhoud, grondoppervlakte,  ligging, bouwkundige staat enzovoort.

Hoe bepalen we de WOZ-waarde van courante niet-woningen?
Courante niet-woningen zijn winkels, kantoren en bedrijfsruimtes. Met courant bedoelen we dat de onroerende zaak goed in de markt ligt, dus gemakkelijk verkocht kan worden. Courante niet-woningen worden gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend, die vervolgens gekapitaliseerd worden met behulp van een kapitalisatiefactor. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers of huurcijfers van objecten die vergelijkbaar zijn.

Hoe bepalen we de WOZ-waarde van incourante niet-woningen?
Met incourant bedoelen we onroerende zaken die bijna nooit verkocht worden zoals bijvoorbeeld een ziekenhuis. We bepalen de waarden van incourante niet-woningen met ‘de gecorrigeerde vervangingswaarde’.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is het bedrag dat nodig zou zijn als het object opnieuw gebouwd zou worden. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde, waarbij rekening wordt gehouden  met de bestemming van het object en de technische en functionele veroudering.

Hoe bepalen we de WOZ van hotels, recreatieparken en benzinestations?
Recreatieparken, hotels en benzinestations worden gewaardeerd op basis van de discounted-cashflow (dcf) methode. Daarom worden de omzetgegevens van deze objecten jaarlijks opgevraagd via een inlichtingenformulier.