Meest gestelde vragen en antwoorden over Wet waardering onroerende zaken
(Wet WOZ).
Staat uw vraag er niet bij dan kunt u altijd telefonisch contact met ons opnemen.
- Waardebepaling Onroerende Zaken (WOZ) algemeen
- Wat zijn onroerende zaken?
Onroerende zaken zijn alle gebouwen en de grond waarop zij staan, onder te verdelen in gebouwde en ongebouwde onroerende zaken.
- een gebouwd eigendom is een object dat niet van nature aanwezig is, zoals een woning, winkel, verzorgingstehuis, object in aanbouw, opslagterrein of garage.
- een ongebouwd of onbebouwd eigendom is bijvoorbeeld grond voor bosbouw, landbouw, veeteelt of bouwgrond.
- U vindt de tariefstijging OZB gemeente te hoog?
De hoogte van de OZB-tarieven is allereerst een zaak voor uw eigen gemeente waarop de Belastingsamenwerking West-Brabant geen invloed kan uitoefenen. De gemeenteraad zal bij het bepalen van de tarieven allereerst compensatie zoeken voor de dalende prijzen op de woningmarkt. Men streeft daarbij meestal naar een gelijkblijvende belastingopbrengst. Bovendien zal de gemeente het effect van de jaarlijks inflatie willen ondervangen door een – vaak eveneens geringe – tariefsverhoging.
De gemeente is daartoe bevoegd want voor verhoging van OZB-tarieven geldt géén wettelijke limiet.In 2007 is tussen de minister van binnenlandse zaken en de Vereniging van Nederlandse gemeenten wel afgesproken, dat de opbrengst van de aanslagen onroerende-zaakbelastingen van alle Nederlandse gemeenten tezamen niet boven een bepaald percentage zal uitkomen. Voor 2013 bedraagt deze zogenaamde macronorm 2,7%. Die norm geldt dus niet voor de tarieven, maar voor de totale opbrengst. Mocht de minister een grotere toename constateren, dan kan hij de uitkering die gemeenten van het Rijk ontvangen verkleinen. Hij is dat echter niet verplicht. Ook dan blijven de opgelegde belastingaanslagen in stand.
Omdat deze macronorm niet van toepassing is op de belastingopbrengst van individuele gemeenten en er bovendien geen wettelijke limiet bestaat voor de hoogte van OZB-tarieven, kan daartegen niet met succes bezwaar gemaakt worden. Er moet beperkt worden tot de vraag of de aan u opgelegde belastingaanslag correct is berekend en of daarbij tarieven zijn gehanteerd zoals deze in een geldende belastingverordening zijn vastgelegd.
- Wat zijn niet-woningen?
WOZ-objecten worden verdeeld in woningen en niet-woningen. Alle WOZ-objecten die niet uitsluitend worden gebruikt als woning, worden ‘niet-woningen’ genoemd. Denk hierbij aan winkelruimten, kantoren, fabrieken, en andere bedrijfsobjecten. Voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB) wordt een niet-woning aangeslagen voor een ander (hoger) tarief.
Let op:
ook objecten die gedeeltelijk als woning en gedeeltelijk als bedrijf/werkplaats worden gebruikt, kunnen worden aangemerkt als niet-woning. Dit gebeurt als het object voor minder dan 70% van de waarde in gebruik is als woning. Wordt het object voor 70% of meer van de waarde gebruikt als woning, dan wordt het aangemerkt als woning. - Wat betekent het als mijn object wordt gesplitst?
Een object wordt gesplitst als er meer dan één gebruiker of eigenaar is die een zelfstandig gedeelte in gebruik of eigendom heeft. Dit heet objectafbakening.
Voorbeeld:
X is eigenaar van object A en verhuurt de bovenwoning aan Y. De bovenwoning heeft eigen voorzieningen. Beneden is een winkel die X aan Z verhuurt. Deze winkel is zelfstandig te gebruiken. Er is hier dus sprake van één eigenaar met twee verschillende gebruikers van twee zelfstandig te gebruiken gedeelten. Dus twee objecten.
Vindt u als belanghebbende dat uw object ten onrechte is gesplitst of juist gesplitst moet worden, dan kunt u een bezwaarschrift indienen met daarin de motivatie waarom de objectafbakening volgens u niet juist is. - Hoe weet ik wie eigenaar is van een bepaald object?
Bij het Kadaster staat het eigendom van onroerende zaken geregistreerd. U kunt dit register daar ook opvragen. Het Kadaster zit op het adres Kennedyplein 101, 5611 ZS Eindhoven en is bereikbaar via nummer 040 - 259 29 11 of via het klantcontactcenter 088 - 183 22 00. Kijk op de website van het Kadaster voor meer informatie: www.kadaster.nl
- Wie ontvangt de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde wordt verzonden aan degene die aan het begin van het tijdvak (1 januari van het kalenderjaar) eigenaar is. In geval van een niet-woning ontvangt ook de gebruiker de WOZ-waarde.
- Bent u eigenaar of gebruiker van meerdere onroerende zaken, dan kunnen op één beschikking meerdere onroerende zaken staan vermeld.
- Zijn meerdere personen eigenaar van een onroerende zaak, dan wordt de beschikking gericht aan één van de eigenaren, namelijk degene die als eerstgerechtigde is genoemd door het Kadaster. De andere eigenaren kunnen ook vragen om een beschikking, bijvoorbeeld als de andere eigenaar bezwaar wil indienen.
- Waarvoor dient de WOZ-waarde?
De overheid stimuleert een breder gebruik van de WOZ-waarde en WOZ-gegevens. Momenteel zijn er diverse (mogelijke) toepassingen, waaronder het gebruik binnen de overheid voor bijvoorbeeld: heffing van de OZB, heffingen van het waterschap, berekening van het eigenwoningforfait door de rijksbelastingdienst andere heffingen dan de OZB (zoals de schenk- en erfbelasting en de overdrachtsbelasting bij het Rijk), het bepalen van de maximaal toegestane huurprijs, diverse toepassingen bij bouwprojecten (zoals gronduitgifte, onteigening, planschade, exploitatieovereenkomsten, vergunningverlening en erfpacht), gebruik door hulpdiensten, het verstrekken van de Nationale Hypotheek Garantie en gebruik van WOZ-gegevens door notarissen ter bestrijding van vastgoedfraude.
Andere voorbeelden van een breder gebruik zijn: het verstrekken van de WOZ-waarde van een woning aan een verkoper ten behoeve van een aspirant-koper, het verstrekken van WOZ-gegevens aan makelaars, hypotheekverstrekkers en verzekeraars ten behoeve van fraudebestrijding, het verstrekken en verbeteren van verzekerings- en hypotheekproducten, de verkoop van voormalige huurwoningen en de dienstverlening van makelaars. - Wat zijn het WOZ-tijdvak en de peildatum?
Tijdvak:
De waarde van onroerende zaken wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.
Peildatum:
Voor het tijdvak 2013 is de peildatum 1 januari 2012. Dit betekent dat de WOZ-waarde voor 2013 de waarde is die uw onroerende zaak zou hebben opgebracht op 1 januari 2012. - Hoe wordt de WOZ-waarde van mijn woning vastgesteld?
De WOZ-waarde is de waarde die een object zou hebben bij normale verkoop, in vol eigendom en vrij opleverbaar rond de waardepeildatum. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van woningen via de vergelijkingsmethode: er wordt gekeken naar gerealiseerde verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen. Daarbij houdt de gemeente rekening met kenmerken van die objecten, zoals verschil in grootte, bijgebouwen, bouwkundige staat, ligging, kwaliteit, onderhoudstoestand, de afwerking en andere waardebepalende factoren.
- Bij objecten die nà de waardepeildatum zijn opgeleverd, wordt toch gekeken wat een vergelijkbaar object op 1 januari 2012 waard zou zijn geweest. De WOZ-waarde van uw object is dus altijd gebaseerd op de waarde die het object zou hebben gehad op 1 januari 2012.
- Ook als uw object nog in aanbouw is, wordt een waarde vastgesteld. Dit is de waarde van het gedeelte dat op 1 januari van het belastingjaar is gerealiseerd (stichtingskosten) plus de grondwaarde. Hiervoor geldt dus de situatie op 1 januari van het belastingjaar 2013 en de waarde die het object zou hebben gehad als het object rond 1 januari 2012 zou zijn verkocht.
- Hoe wordt de WOZ-waarde van bedrijven vastgesteld?
De WOZ-waarde voor 2013 is de waarde die een object zou hebben bij vrije verkoop rond de waardepeildatum 1 januari 2012. Voor courante niet-woningen zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten wordt de waarde bepaald op basis van de “huurwaarde kapitalisatiemethode”, op basis van verhuur- en/of verkoopgegevens die bij de gemeente bekend zijn, afhankelijk van het soort niet-woning. De huurwaarde van de niet-woning wordt vermenigvuldigd met een zogenaamde kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor wordt onder meer bepaald door de transactiesom van een vergelijkbaar verkocht object te delen door de gerealiseerde jaarhuur of de getaxeerde jaarhuur.
De huurwaarde wordt bepaald door de oppervlakte van het object te vermenigvuldigen met een huurprijs per vierkante meter. Deze huurprijs per vierkante meter wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten.
Onroerende zaken die niet tot woning dienen en niet of nauwelijks verkocht worden, zoals scholen, sportcomplexen, schouwburgen, ziekenhuizen en bejaardenhuizen, worden incourante onroerende zaken genoemd. De waarde wordt bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit is het bedrag dat nodig zou zijn als het object opnieuw gebouwd zou worden, waarbij veroudering en de waarde van de grond worden meegenomen.
Voor alle niet-woningen geldt de waarderingsmethode die leidt tot de hoogste waarde. Oftewel: het gaat dan om de taxatiemethode die leidt tot de hoogste waarde. - Mijn naam is verkeerd geschreven op het WOZ-beschikkings-/aanslagbiljet. Is dat nu ongeldig?
Wanneer er slechts een leesteken of een letter is vergeten, dan kan er geen misverstand bestaan voor wie de beschikking bedoeld is. Staat er een onjuiste naam op de beschikking, dan moet een nieuw biljet aan u worden gestuurd. Is de naam niet juist, dan moet u dit schriftelijk doorgeven.
- Wij zijn beiden eigenaar van ons huis. De WOZ-beschikking is alleen gericht aan mijn partner?
De Wet WOZ bepaalt dat de beschikking bekend mag worden gemaakt aan één van de eigenaren. Het is dus niet nodig dat de beschikking aan beide eigenaren is gericht. Als tweede eigenaar kunt u wel een verzoek indienen om een beschikking.
- Wat is een taxatieverslag?
Op een taxatieverslag staan de gegevens van de onroerende zaak (inhoud, perceelsgrootte, bijgebouwen e.d.) en adressen en verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Hierdoor krijgt u inzicht in de manier waarop de gemeente tot de waardevaststelling is gekomen.
Let op:
Een taxatieverslag is géén taxatierapport zoals u dat kent bij aan-/verkoop van een woning.
- Wat zijn onroerende zaken?
- WOZ bezwaar
- Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Wilt u weten hoe u een bezwaarschrift kunt indienen in verband met de WOZ-waarde?
U leest het hoe en wat op de achterzijde van het aanslagbiljet.
Uw bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde stuurt u:
Voor Alphen-Chaam, Bergen op Zoom, Etten-Leur, Halderberge, Roosendaal
en Woensdrecht aan:
Belastingsamenwerking West-Brabant, Postbus 502, 4870 AM Etten-Leur
Voor Breda aan:
Gemeente Breda, afdeling Administratie & Basisregistraties, postbus 90156, 4800 RH Breda
Voor Oosterhout aan:
Gemeente Oosterhout, afdeling Administratie & Basisregistraties, postbus 4024, 4900 CA Oosterhout - Ons huis was op de peildatum nog niet af, kan ik bezwaar maken?
Peildatum van de WOZ-waarde is 1-1-2012. Ook al was uw huis toen nog niet af, toch wordt er een waarde vastgesteld aan de hand van deze waardepeildatum. De gemeente gaat dan uit van de feitelijke situatie op 1 januari 2013.
Indien er wijzigingen (door bouw of verbouw) hebben plaatsgevonden tussen de waardepeildatum (1 januari 2012) en het begin van het belastingtijdvak (1 januari 2013) dan verplicht de wet de waarde vast te stellen van woningen of niet-woningen op basis van de toestand van 1 januari 2013 naar het waardepeil op 1 januari 2012. Indien de woning of niet-woning op 1 januari 2013 nog niet volledig gereed is dan wordt rekening gehouden met het gereedheidspercentage op 1 januari 2013. Deze objecten in aanbouw worden gewaardeerd op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van het opstal naar de toestand op 1 januari 2013. Als u de waarde te hoog vindt dan kunt u bezwaar maken. - Wie kan bezwaar indienen?
De volgende personen kunnen een bezwaarschrift indienen:
- Personen die bezwaar hebben tegen een aan hen opgelegde WOZ-beschikking;
- Erfgenamen (bij overlijden van eigenaar / gebruiker);
- Een medebelastingplichtige (bijvoorbeeld een medebewoner of mede-eigenaar) die niet vermeld staat op het WOZ-beschikkings-/aanslagbiljet);
- Een gemachtigde (de belastingplichtige kan iemand machtigen om namens hem een bezwaarschrift in te dienen). Hiervoor is wel een volmacht nodig.
- Wat zijn redenen voor bezwaar?
Bent u van mening dat een opgelegde WOZ-beschikking onterecht of fout is, dan dient u bezwaar in. Onderstaande situaties komen het meeste voor:
- niet eens met de WOZ-waarde;
- verkeerde objectafbakening;
- niet eens met beschikking voor een object in aanbouw.
- Hoe lang heb ik de tijd om bezwaar in te dienen?
Bezwaar aantekenen doet u altijd binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag. Daarna kunt u nog wel bezwaar aantekenen, alleen wordt het bezwaarschrift dan niet-ontvankelijk verklaard. Er wordt wel onderzocht of de aanslag inderdaad onterecht of foutief is. Wordt de WOZ-waarde naar aanleiding van uw bezwaar verlaagd met een percentage van tenminste 20% en een minimum van € 5.000,- dan wordt de WOZ-waarde ambtshalve verlaagd.
- Hoe dien ik bezwaar in?
U kunt schriftelijk bezwaar indienen. Het bezwaarschrift bevat tenminste de volgende gegevens:
- uw naam en adres;
- het beschikkings-/aanslagnummer (biljet) en vermelding van de aanslagregel (onroerende zaak en soort belasting waartegen u bezwaar maakt);
- dagtekening;
- de gronden van bezwaar (motiveer waarom u het oneens bent met de beschikking);
- het bezwaarschrift moet in beginsel geschreven zijn in het Nederlands.
- Wanneer krijg ik een antwoord op mijn bezwaarschrift?
De gemeente dient wettelijk voor het einde van het kalenderjaar waarin u bezwaar aantekent een uitspraak te hebben gedaan. Uitzondering op deze wet vormen de bezwaarschriften die (maximaal) zes weken voor het einde van het belastingjaar zijn ontvangen. In dat laatste geval dient binnen zes weken een uitspraak op uw bezwaarschrift te worden gedaan. Bezwaarschriften worden zoveel mogelijk op volgorde van binnenkomst afgewerkt. De behandeltijd van een bezwaarschrift is afhankelijk van de motivatie en of er eventueel een hertaxatie of nader onderzoek nodig is.
- Kan ik bezwaar indienen als ik de bewijsstukken nog niet compleet heb? (pro forma)
Ja, bent u het oneens met de WOZ-waarde, maar moet u nog gegevens verzamelen om het bezwaarschrift nader te motiveren, dan kunt u een pro forma bezwaarschrift indienen.
U moet dit pro forma bezwaarschrift indienen binnen zes weken na de dagtekening van het WOZ-beschikkings-/aanslagbiljet. Geef in het bezwaarschrift aan dat u bezwaar wilt aantekenen tegen de WOZ-waarde en dat u dit later wilt motiveren. U ontvangt dan een ontvangstbevestiging met daarin een verzoek om uw bezwaarschrift binnen een bepaalde tijd te motiveren. De gemeente wijst hiervoor een termijn aan. - Wie kan in beroep gaan?
U kunt beroep aantekenen tegen de uitspraak op uw bezwaarschrift. Als belanghebbende kunt u ook iemand machtigen om namens u in beroep te gaan.
- Hoe kan ik beroep aantekenen?
Bent u het niet eens met de uitspraak op een bezwaarschrift, dan kunt u beroep instellen bij de Rechtbank Breda, Sector Bestuursrecht, Postbus 3332, 4800 DH te Breda.U moet een beroepschrift indienen binnen zes weken na de dagtekening van de uitspraak (beschikking).
Het beroepschrift bevat tenminste de volgende gegevens:- uw naam en adres;
- omschrijving van het besluit waartegen het beroep zich richt;
- dagtekening;
- de gronden van beroep;
- het beroepschrift moet in beginsel geschreven zijn in het Nederlands.
- Wat kost het om in beroep te gaan?
U dient griffierechten te betalen voor het instellen van beroep. Omtrent de hoogte van dit recht, de wijze waarop en de termijn waarbinnen betaling dient plaats te vinden, ontvangt u bericht van de griffie van de Rechtbank via een nota of een acceptgiro (meer informatie over de hoogte van het griffierecht kunt u vinden op www.rechtspraak.nl).
- Kan ik beroep aantekenen als ik de bewijsstukken nog niet compleet heb? (pro forma)
Ja, dat kan via een pro forma beroepschrift. Dit geschrift bevat nog niet de gronden voor beroep. In de ontvangstbevestiging die u als belanghebbende krijgt, wordt u verzocht om uw pro forma beroepschrift binnen een bepaalde termijn te motiveren. Wordt een beroepschrift niet binnen de gestelde termijn gemotiveerd, dan wordt het beroep niet-ontvankelijk verklaard.
- Wilt u meer weten over in beroep gaan?
Neem dan contact op met de Rechtbank Breda via nummer 076 - 531 13 08.
- Is de huur voor woningen gerelateerd aan de WOZ-waarde?
De huren zijn niet gerelateerd aan de WOZ-waarde.
- Waarom moet ik bezwaar maken als de gemeente de fout maakt?
Het kan zijn dat er fouten worden gemaakt. Het blijft immers mensenwerk. Daarom is het bij wet vastgelegd dat u altijd bezwaar kunt maken tegen elke onjuiste WOZ-beschikking. Dat is ter bescherming van de rechten van u als belanghebbende.
- Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?